Dngb

STANDPUNT “OVERSLUITEN”

Naar aanleiding van vele vragen omtrent het oversluiten van hypotheken naar een hypotheek in combinatie met Duokoop delen wij bij deze ons standpunt inzake oversluiten.

De Duokoop-regeling is ontwikkeld om een woning te kunnen kopen terwijl dat anders niet mogelijk was geweest en / of om lagere maandlasten te hebben. De Duokoop-regeling is niet ontwikkeld om via een constructie onder de boeterente bij vervroegde aflossing uit te komen.

Meestal is hypotheekgever een boete verschuldigd aan de geldverstrekker bij vervroegde aflossing van de lening, tenzij de woning wordt verkocht. Bij de Duokoop-regeling wordt de volle eigendom van een woning aan het DNGB-fonds geleverd onder gelijktijdige vestiging van een erfpachtrecht. Strikt juridisch gezien wordt de woning dus verkocht omdat er sprake is van een volledige levering van het registergoed. Als in de hypotheekvoorwaarden van de geldverstrekker niet expliciet is opgenomen dat er een verhuisplicht is, is er vaak geen vergoeding verschuldigd. Inmiddels zijn er diverse transacties gerealiseerd waarbij de geldverstrekker geen boeterente bij het oversluiten op basis van Duokoop in rekening heeft gebracht.

In het geval van een “aankoop” van een woning met Duokoop zijn banken bereid om een financiering in combinatie met NHG te verstrekken. In het geval van “herfinanciering / oversluiten” blijkt steeds vaker dat banken de boeterente toch in rekening brengen ook al wordt er niet in de algemene hypotheekvoorwaarden als voorwaarde gesteld dat de hypotheekgever moet verhuizen. Hierbovenop komt dat NHG stelt dat als er geen verhuizing plaatsvindt, de NHG geen toestemming geeft, terwijl het binnen hun huidige criteria wel mogelijk is.

DNGB stelt zich op het standpunt dat de regeling is ontwikkeld om een woning te kunnen kopen. “Oversluiten” op basis van Duokoop is juridisch gezien een werkelijke verkoop, maar wordt door marktpartijen anders geïnterpreteerd. DNGB is te allen tijde bereid om een aanvraag voor “oversluiten” in behandeling te nemen, maar kan geen garantie geven dat het tot een gewenste transactie zal leiden. DNGB is slechts verantwoordelijk voor haar deel van de transactie, namelijk het vestigen van een erfpachtrecht – na goedkeuring van banken en NHG – en het betalen van de koopsom aan de verkoper (via notaris).

DNGB adviseert financieel adviseurs daarom eerst contact op te laten nemen met de huidige bank inzake een eventuele boeterente en de nieuwe bank of zij bereid is een verkoop zonder verhuizing te financieren.

Tot slot merken we nog het volgende op: De afgelopen maanden hebben wij ervaren dat het oversluiten van een financiering in combinatie met de Duokoop-regeling slechts een manier was om lagere maandlasten voor een klant te creëren en tevens om onder de boeterente uit te komen. Onze ervaring is gestoeld op het feit dan al binnen een maand na “oversluiting” de grond wordt teruggekocht. Het feit dat de grond zo snel wordt (terug)gekocht heeft er alle schijn van dat er “oneigenlijk” gebruik wordt gemaakt van de Duokoop-regeling waardoor de hypotheeknemer (bank) en de belegger (pensioenfonds) financieel benadeeld worden. Als een klant de grond binnen één (1) jaar na aanvang contract terugkoopt, zijn wij genoodzaakt de betreffende bank te informeren over deze terugkoop. Vervolgens is het uiteraard aan de bank of zij alsnog de boeterente in rekening zal brengen.

Als u nog vragen heeft kunt u natuurlijk contact opnemen. Bel ons via 085 – 489 48 50

Klik hier om het officiële document te downloaden




31 OCTOBER, 2019